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1．判決書字號
一審判決書：福建省廈門市湖里區人民法院(2009)湖民初字第1331號。
二審判決書：福建省廈門市中級人民法院(2009)廈民終字第3164號。

2．案由：抵押權糾紛。

3．訴訟雙方
原告(被上訴人)：廈門鑫油造漆工業有限公司，住所地：福建省廈門市海滄區。
法定代表人：蔡某，公司董事長。
委托代理人：王文晉，福建天衡聯合律師事務所律師。
委托代理人：潘某，公司員工。
被告(上訴人)：廈門福邦典當有限責任公司，住所地：福建省廈門市思明區。
法定代表人：李某，公司總經理。
委托代理人：葉佳昌，福建廈門聯合信實律師事務所律師。
委托代理人：羅勝，福建廈門聯合信實律師事務所律師。

4．審級：二審。

5．審判機關和審判組織
一審法院：福建省廈門市湖里區人民法院。
合議庭組成人員：審判長：歐海；審判員：李劍鋒、陳輝峰。
二審法院：福建省廈門市中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：賴民勇；審判員：黃培芳、許向毅。

6．審結時間
一審審結時間：2009年8月24日。
二審審結時間：2009年12月19日。

1．原告廈門鑫油造漆工業有限公司訴稱
湖里區和悅里X號6D及XX號2A房屋(即案涉房產)是廈門金威愛新型水性漆有限公司(以下簡稱金威愛公司)向開發商廈門源益房地產發展有限公司購買取得。金威愛公司在2002年清算時將上述兩套房屋及債權、債務一并轉讓給原告(原名稱廈門鑫威愛新型墻漆技術有限公司)。2003年7月，金威愛公司依法注銷。2005年，原告委托開發商廈門源益房地產發展有限公司辦理上述兩套房產的產權登記手續。2008年1月，原告接到廈門市湖里區公安分局刑偵大隊一中隊的通知，才得知開發商廈門源益房地產發展有限公司的工作人員陳某偽造文書，與被告簽訂編號分別為(2007)FXXXX6、(2007)FXXXXX1號的兩份“廈門市房地產典當合同”(以下簡稱訟爭典當合同)，將案涉房產抵押給被告。陳某因犯合同詐騙罪已被判刑，并被廈門市中級人民法院判處退賠被告110萬元。原告認為：第一，金威愛公司已于2003年7月依法注銷，故雖然案涉房產仍然登記在金威愛公司名下，但實際權利人為原告。陳某偽造金威愛公司材料，將案涉兩套房產抵押給被告，侵害了原告的權利，因此，原告與本案有直接利害關系，其起訴符合民事訴訟法規定的條件，依法享有訴權。第二，訟爭典當合同是陳某假借金威愛公司的名義與被告簽訂的，金威愛公司注銷后喪失民事權利能力和民事行為能力，故訟爭典當合同違反了《合同法》中有關當事人簽訂合同必須具備民事權利能力和民事行為能力的強制性規定，金威愛公司不具備簽約主體資格，訟爭典當合同無效。第三，本案不適用善意取得。適用善意取得的前提條件是金威愛公司有權以其公司名義處分案涉房產，基于被偷、被搶或者其他非法原因而來的物則不適用善意取得。第四，被告存在嚴重過失是導致本案發生的重要原因，被告應當立即申請撤銷抵押登記，停止對原告權利的侵害。原告基于上述事實和理由，請求法院判令：(1)編號為(2007)FXXXX6、(2007)PXXXXX1的兩份“廈門市房地產典當合同”無效及相應的抵押登記無效；(2)被告立即向廈門市國土資源與房產管理局申請撤銷廈門市湖里區和悅里X號6D及XX號2A房產的抵押登記。

2．被告廈門福邦典當有限責任公司辯稱
(1)原告并非案涉房產的所有權人，案涉房產的所有權人為金威愛公司，因此，在原告未取得物權歸屬原告的證據之前，原告無權請求物權保護。(2)原告與金威愛公司簽訂的“協議書”明顯違反《物權法》的規定，未將屬于“涉外產”的案涉房產的轉讓行為依法辦理公證證明和轉讓登記，依法無權對抗善意第三人，原告依據無法對抗善意第三人的債權文書主張案涉房產的物權權利，沒有依據。(3)被告對案涉房產具有抵押權，應受法律保護。本案中，案外人陳某的欺詐行為在民法意義上屬于無權處分，但由于案涉房產已辦理抵押登記手續，被告已取得案涉房產的他項權證，從善意取得的角度，案涉房產的抵押行為應認定為有效。(4)案涉房產的所有權歸屬及抵押權成立等方面，應當優先以國家機關依職權頒布的“土地房屋權證”、“土地房屋他項權證”為準，即使原告認為抵押登記無效，也應先行向有關職能部門提起撤銷該具體行政行為的行政訴訟或行政復議。原告無權要求被告申請撤銷抵押登記。綜上，請求法院駁回原告的訴訟請求。

1．二審訴辯主張
(1)上訴人廈門福邦典當有限責任公司訴稱
第一，原審查明事實存在錯誤和自相矛盾之處，應予改判或發回重審。原審查明“2006年12月，金威愛公司委托陳某代為辦理案涉房產的權屬登記等事宜”與事實不符。此外，2002年4月15日金威愛公司與原審原告簽訂“協議書”，上訴人無法確認該證據真實性，但原審法院仍確認該證據的效力，即使原審原告確實與金威愛公司簽訂了上述協議書，但因為違反《物權法》關于涉外產轉讓須依法辦理公證證明和轉讓登記的規定，依法無權對抗善意第三人。第二，原審認定原審原告起訴符合民事訴訟法的規定存在錯誤。根據“土地房屋權證”登記情況，案涉房產仍應當為金威愛公司所有，原審原告現提起訴訟是以所有人身份提起的物權保護之訴，在原審原告尚未得到物權歸屬的確權認定的情況下，原審法院不應支持其訴訟請求。第三，原審法院對于訴爭典當合同效力、案涉房產抵押權善意取得等問題的認定存在錯誤，應予改判。陳某以金威愛公司的名義與上訴人簽訂的訟爭典當合同是基于房管部門確認的抵押登記而簽訂的，訟爭典當合同對金威愛公司有效。無權處分并不必然導致合同無效，并且上訴人在給付合理的對價后，善意取得了案涉房產的抵押權，其合法權益應受保護。對于(2008)廈刑初字第100號刑事判決書，法院沒有履行告知上訴人的法定義務，該判決書的裁判有違民事法有關無權處分及善意取得的規定。第四，原審法院直接確認廈門市湖里區和悅里X號6D及XX號2A房產的抵押登記無效，存在程序錯誤。
(2)被上訴人廈門鑫油造漆工業有限公司辯稱
第一，原審法院查明事實清楚，適用法律正確。原審查明“金威愛公司委托陳某代位辦理案涉房產的權屬登記等事宜”，和證據中委托人為“鑫威愛公司”不符，系筆誤，不影響判決結果。2002年4月15日金威愛公司與被上訴人簽訂的協議書是就金威愛公司財產及債權、債務的承接協議，與報紙公告內容吻合，上訴人沒有任何證據加以反駁。金威愛公司是在中國注冊登記的中國企業法人，其名下房產不屬于涉外房產。由于金威愛公司在注銷時案涉房產尚未辦理產權證，不可能辦理權屬轉移登記，被上訴人的行為發生在《物權法》頒布之前，法律不應溯及既往。第二，被上訴人是否具有訴權已經經法院審理并以生效的法律文書確認。第三，上訴人并非善意第三人，未盡到謹慎審查的義務，對其被騙有不可推卸的責任。第四，(2008)廈刑初字第100號刑事判決書已經判決陳某退還上訴人110萬元，上訴人沒有理由再對被上訴人提出要求。第五，本案中簽訂訟爭典當合同時，金威愛公司已經被注銷，一切以其名義實施的民事法律行為都是無效的。

2．二審事實和證據
福建省廈門市中級人民法院經審理查明，確認一審法院查明的事實和證據。

3．二審判案理由
福建省廈門市中級人民法院經審理認為：金威愛公司在注銷前已經將有關債權、債務轉讓給了被上訴人，并刊登了清算公告，被上訴人依約取得了案涉房屋的有關權益。被上訴人后向開發商補足了差價，并約定由開發商代辦產權手續，被上訴人與案涉房屋存在利害關系，其作為原審原告的主體適格。陳某偽造有關文件，將案涉房屋抵押給上訴人并騙取110萬元，屬于無權處分，其以金威愛公司名義簽訂的訟爭典當合同無效。至于上訴人是否屬于善意第三人的問題，訟爭典當合同系陳某以金威愛公司的名義與上訴人簽訂的，締約時金威愛公司早已注銷，民事主體資格已經喪失。被上訴人作為金威愛公司權利、義務的承繼者，對陳某的犯罪行為并不知情，也未實施讓上訴人有理由相信陳某有代理權的任何民事行為，況且陳某的代理權系基于其偽造委托書、公證書等文件取得的，屬于非法取得，不能適用善意取得制度。即使上訴人有理由相信陳某有代理權，但訟爭典當合同締約一方當事人為金威愛公司，上訴人卻將款項交給陳某個人，被上訴人未盡到合理、必要的注意義務。已生效的(2008)廈刑初字第100號刑事判決書已經判決陳某退還上訴人110萬元，因此上訴人主張被上訴人主體不適格、上訴人確系善意取得案涉房屋抵押權等上訴理由缺乏事實和法律依據，本院不予采納。

4．二審定案結論
福建省廈門市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，作出如下判決：
駁回廈門福邦典當有限責任公司的上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由廈門福邦典當有限責任公司負擔。