（一）首部
1.判決書字號
一審判決書：江蘇省啟東市人民法院（2005）啟民一初字第1226號。
二審判決書：江蘇省南通市中級人民法院（2006）通中民一終字第0157號。
3.訴訟雙方
原告（上訴人）：耿某，男，1966年出生，漢族，個體戶，住啟東市。
委托代理人：陸巍，啟東市大洋港法律服務所法律工作者。
被告（被上訴人）：楊某，男，1948年生，漢族，退休工人，住啟東市。
委托代理人：陸海榮，江蘇南通禾東律師事務所律師。
5.審判機關和審判組織
一審法院：江蘇省啟東市人民法院。
合議庭組成人員：審判長：沈亞菲；審判員：王振昌；代理審判員：陳美。
二審法院：江蘇省南通市中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：叢紅亞；代理審判員：顧曉威；代理審判員：張勝。
6.審結時間
一審審結時間：2005年12月7日。
二審審結時間：2006年3月10日。
（二）一審情況
1.一審訴辯主張
（1）原告訴稱
其受讓了203室房屋，并依法取得房屋產權證，其書面通知楊某搬遷、交出房屋，但被楊某拒絕，請求法院判令楊某立即搬出并交還房屋。
（2）被告辯稱
其于1997年出資購買了訟爭房屋并居住至今，其享有房屋所有權，請求法院判令駁回耿某的訴訟請求。
2.一審事實和證據
江蘇省啟東市人民法院經公開審理查明：1996年10月21日，楊某與啟東市宏達房地產項目開發有限公司（以下簡稱宏達公司）簽訂了購房協議書，楊某購買宏達公司開發的雙龍小區內的一間門面房，并于當日預交房款60 000元。次年6月，楊某向宏達公司催要該門面房，但宏達公司因已將該門面房一房賣給了四戶而不能交付，故雙方又口頭約定將訟爭的203室房屋以100 000元的價格出售給楊某，楊某也交清了剩余房款40 000元，并于同年8月搬進該房居住，但一直未能辦到房屋產權證。1998年3月19日，宏達公司為203室等3套房屋辦理了初始登記，領取了集體房屋所有權證。同年5月13日，啟東市永發絲織有限公司向中國農業銀行啟東農行營業部借款，宏達公司以203室等3套房屋為該借款提供抵押擔保。事后，啟東市永發絲織有限公司及宏達公司均未能按約還款，最終南通長城資產經營有限公司受讓了該筆債權。2005年3月1日，南通長城資產經營有限公司委托南通仁達拍賣行有限公司將啟東市永發絲織有限公司6 197 690.33元債權整體拍賣，被蔡某以成交價550 000元的價格整體買下，南通長城資產經營有限公司以宏達公司的名義與蔡某訂立了203室等3套房屋的買賣合同（但出賣人欄未有宏達公司的簽名蓋章），并隨即辦理了房屋產權轉移登記手續。同年4月25日，耿某以150 000元的價格從蔡某處受讓了203室房屋，并辦理了房屋產權轉移登記手續。
上述事實有下列證據證明：
（1）當事人的陳述；
（2）宏達公司與楊某簽訂的購房協議書；
（3）宏達公司出具的購房款收據；
（4）中國農業銀行江蘇省分行與中國長城資產管理公司南京辦事處簽訂的剝離收購不良資產協議書；
（5）中國長城資產管理公司南京辦事處向啟東市永發絲織有限公司發出的寧中長資債字（2000）第G187號“債權轉移確認通知書”；
（6）南通長城資產經營有限公司以宏達公司的名義與蔡某簽訂的買賣合同；
（7）蔡某與南通仁達拍賣行有限公司簽訂了拍賣成交確認書；
（8）耿某領取的訟爭203室房屋所有權證書等。
3.一審判案理由
江蘇省啟東市人民法院根據上述事實和證據認為：宏達公司已于1997年將203室房屋出售給楊某，并向楊某收取了購房款，還移交了房屋鑰匙，雙方雖未辦理產權登記及過戶手續，但房屋買賣合同關系已成立；且楊某在此之后已實際入住多年。宏達公司作為房屋出賣人，其依法取得了出售房屋的權屬證書，卻故意拖延不給楊某辦理產權過戶手續，其責任不在楊某，可以認定楊某與宏達公司之間的買賣行為有效，楊某取得了訟爭房屋的所有權。宏達公司將已出售給楊某的房屋再為啟東市永發絲織有限公司向啟東農行營業部貸款作擔保，違反了有關法律的規定。債權轉讓及拍賣等一系列程序均未能按照《擔保法》規定的“債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟”的程序進行，故拍賣行為不合法，屬無效民事行為。耿某雖取得了產權證，但該民事行為亦屬無效行為，故耿某主張楊某騰房無法律依據。
4.一審定案結論
江蘇省啟東市人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條，《中華人民共和國擔保法》第五十三條的規定，作出如下判決：
駁回耿某的訴訟請求。
一審案件受理費50元，其他訴訟費用100元，合計人民幣150元，由耿某負擔。
（三）二審訴辯主張
1.上訴人（原審原告）訴稱
一審認定楊某與宏達公司建立房屋買賣合同關系時，隱瞞了宏達公司在1998年3月6日辦理集體所有權證的事實，故一審認定事實錯誤；本人是善意取得訟爭房屋的第三人，且擁有政府頒發的房屋所有權證，故是訟爭房屋的合法產權人。
2.被上訴人（原審被告）辯稱
（1）本人與宏達公司的房屋買賣關系合法有效，因宏達公司的不配合導致本人無法辦理產權證；（2）耿某不能按善意取得的原理取得訟爭房屋的產權。
（四）二審事實和證據
江蘇省南通市中級人民法院確認了一審認定的事實和證據。
（五）二審判案理由
江蘇省南通市中級人民法院根據上述事實認為：楊某支付了訟爭房屋全部購房款有宏達公司開具的收據為證，可以證明楊某有償取得訟爭房屋并已實際占有、舉家居住至今，宏達公司也未對此提出異議。楊某未辦理房屋產權轉移登記手續，并非由其能控制的原因造成。耿某雖然取得訟爭房屋所有權證，但耿某購買該房時，應明知該房由他人占有使用，因此耿某不能僅以此對抗楊某對該訟爭房屋權利的主張，而必須就實質性的法律關系是否正確進行舉證。從公平保護雙方合法權益的角度考慮，難以支持耿某的上訴請求。依通說，善意取得主要適用于動產物權，目前尚未正式認可不動產物權也可適用善意取得，故耿某以存在較大爭議、未被通說采信的理論作為主張權利的基礎，難以得到支持。
（六）二審定案結論
江蘇省南通市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，作出如下判決：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，其他訴訟費用200元，合計人民幣250元，由耿某負擔。
（七）解說
學理上，物權變動存在“形式主義”、“意思主義”以及“債權形式主義”三種規則，但無論依據何種物權變動規則，重復買賣的房屋所有權都應確認給辦理產權轉移登記的受讓人，除非該受讓人基于惡意受讓房屋。例如依“形式主義”，在就同一房屋的兩份或兩份以上房屋買賣合同均有效成立時，已經辦理房屋產權轉移登記的受讓人取得房屋所有權，其他受讓人只享有合同債權；依“意思主義”，雖然未辦理房屋產權轉移登記的受讓人依物權變動的意思表示，已經取得房屋所有權，但不能對抗已經辦理登記公示的受讓人取得房屋所有權的合法性，房屋所有權也應判歸已辦理登記的受讓人；依“債權形式主義”，未辦理房屋產權轉移登記的轉讓合同應不發生效力，該轉讓合同中的受讓人當然不能取得房屋所有權。
但本案一、二審法院卻未遵循上述房屋多重買賣糾紛的一般處理規則，而是根據宏達公司的實際情況，考慮到倘若法院強制楊某遷出訟爭房屋，楊某有可能面臨“人財兩空”的結局，甚至“流離失所”而失去生活依托的可能情形，在反復權衡之下，作出了住宅權優于財產權的選擇。眾所周知，房屋是個人安身立命的基礎，因此住宅權與個人的生存權緊密相關，甚至已經被提升到公民基本人權的范疇而被有關國際公約和有關國家的國內法所保護。如《世界人權宣言》第二十五條指出個人健康和福利所需的生活水平包括必要的住房與食物、衣著、醫療和必要的社會服務，在失業、患病、殘疾、寡居、衰老或其他不可抗拒之情況下喪失謀生能力時，應當保障這些權利；《經濟、社會、文化權利國際公約》第十一條第（一）項也規定締約各國必須承認人人有權為其本人和家庭獲得相當的生活水準，包括足夠的食物、衣著和住房，并能不斷改進生活條件。在美、英、法、荷、日等國家，國家不僅通過民事法律制度嚴密調整住宅買賣、租賃、金融、擔保、權利界定等關系，保護公民私法意義上的住宅所有權與相關財產權，而且還通過制定公共政策，將住宅權作為公法意義上的人權予以保護，為公民的住宅權提供社會保障，確保各個階層的公民均能獲得適足、充分的住房權利。我國法律雖然沒有明確提出住宅權的法律概念，但《憲法》明確“住宅不受侵犯”為公民的基本權利；《物權法》第四十二條第三款也規定“征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”；最高人民法院為了實現債權與被執行人生存權的合理平衡，在最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中也明確，人民法院應當在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋的前提下方可執行被執行人的房屋；最高人民法院《關于人民法院民事執行設定抵押的房屋的規定》中也明確規定執行被執行人及其家屬生活必需的房屋的，應當給予寬限期，無法自行解決居住條件的，應當為其提供臨時居住用房，對于被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院更是不得強制其遷出。可見，我國并未漠視公民的住宅權，相反在現行法律框架內已在一定程度上體現出國家對公民住宅權的保護。因此，本案受訴法院通過價值衡量，根據案件實際情況優先保護楊某的住宅權，該裁判理念值得肯定。
此外，最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押和凍結。其不僅也是出于保護公民生存權的考慮，由此規定還可以推斷出：以取得物權為目的而事實占有的行為在一定條件下也具備對抗效力。該規定為本案判決的正當性提供了有力的依據。
（江蘇省南通市中級人民法院 黃衛）
案(an)例來源：國(guo)家法(fa)官學(xue)院,中國(guo)人民大學(xue)法(fa)學(xue)院 《中國(guo)審判案(an)例要覽.2007年民事(shi)審判案(an)例卷(juan)》 中國(guo)人民大學(xue)出版(ban)社 第114 - 118 頁
