（一）首部
1.判決書字號
一審判決書：北京市海淀區人民法院（2004）民初字第12755號。
二審判決書：北京市第一中級人民法院（2004）一中民終字第10582號。
3.訴訟雙方
原告（上訴人）：王某，男，1968年出生，漢族，北京人間時空科技中心職員，住北京市海淀區。
被告（被上訴人）：華潤置地（北京）股份有限公司（以下簡稱華潤置地），住所地：北京市西城區西直門內大街118號冠華大廈11層至14層。
法定代表人：王某1，董事長。
訴訟代理人：王某2，女，該公司職員，住該公司宿舍。
5.審判機關和審判組織
一審法院：北京市海淀區人民法院。
獨任審判：審判員：獨立芳。
二審法院：北京市第一中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：胡沛；審判員：劉彧、肖偉。
6.審結時間
一審審結時間：2004年8月4日。
二審審結時間：2004年11月20日。
（二）一審情況
1.一審訴辯主張
原告王某訴稱：2002年3月，我購買了由華潤置地開發建設的海淀區XXX園3號樓405號商品房1套，并于2002年5月辦理了入住手續。我購買此套房屋時，在我的窗外鄰近商務會所頂層有一些空調機組和排風管道，但當時對我并不構成影響，我還能從自家的窗戶看到遠處的景物。但后來，華潤置地在空調機組和排風管道外加蓋了房屋，其高度超出了我的窗高，給我造成了遮擋，并且還在原有管道的基礎上增加了管道，改變了我購買此套房屋時的原狀。其加蓋的房屋兩個散熱窗戶正對著我的窗戶，我無法開窗通風，亦影響了我的采光，并對我使用該套房屋造成了影響。另外，我入住后發現我居住的樓座的地下二層是小區的電機房，電機夜間啟動，產生很大的噪音，嚴重影響了我夜間的正常休息。為維護我的合法權益，現起訴要求華潤置地拆除與我相鄰的商務會所頂層上的空調機組、排風管道設施及加蓋的建筑物，恢復原狀；如不能拆除，我要求華潤置地賠償我由此造成的房屋貶值損失300 000元；要求華潤置地解決位于3號樓地下二層的機組所產生的噪音；本案訴訟費用由華潤置地負擔。
被告辯稱：王某購買的是現房，當時商務會所頂層的空調機組及排風管道已存在，且他購房是為投資。王某提到的3號樓地下二層的電機所產生的噪音是消防水泵啟動時震動所產生的，我公司同意為其采取降噪措施。至于安置在商務會所頂層的隔聲板和進風口，是我公司為降低空調機組和排風管道的噪音進行二期治理工程增加設施。王某在購房時對空調機組和排風管道的存在是接受的。此設施是商務會所正常運營所必需的配套設施，而商務會所是為全體業主服務的，從技術上沒有可替代的方法，因此將商務會所頂層的空調機組和排風管道拆除會使商務會所無法運營。我公司不同意王某要求的拆除商務會所頂層的空調機組、排風管道、進風口及隔音板的訴訟請求。其要求我公司賠償其300 000元的損失，沒有依據，我公司亦不同意。
2.一審事實和證據
海淀區人民法院經審理查明：1999年，北京市華遠房地產股份有限公司依法取得了北京市海淀區五道口東升園的國有土地使用權，并經批準建設海淀區五道口東升園XXX園項目。2001年12月，北京市華遠房地產股份有限公司變更名稱為華潤置地（北京）股份有限公司。
2002年3月25日，王某與華潤置地簽訂“商品房買賣合同”，王某以人民幣630 561元的價格購買了海淀區XXX園3號樓405號（建筑樓號8號樓），建筑面積97.61平方米的房屋。2002年5月10日王某驗房后入住。
經核實，王某所居住房屋位于XXX園商務會所東側，其房屋的地面與XXX園商務會所頂部同等高度，其入住驗房時，自其房屋的客廳和臥室向窗外之視線內有XXX園商務會所的空調機組、排風管道。該設施系華潤置地用于商務會所空氣置換及空調使用。2004年4月22日，華潤置地對商務會所頂層空調機組和排風管道二期整改治理工程完工后，增設的隔音板、進風窗口遮擋了王某的視線。審理中，華潤置地不認可進風窗口對王某有影響，亦不認可隔聲板影響了王某房屋內的采光。現該空調機組及排風管道等無其他設施可替代。
3.一審判案理由
海淀區人民法院認為：不動產相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活，團結互助，公平合理的精神，正確處理排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。王某系海淀區五道口東升園XXX園3號樓405號房屋產權人，華潤置地系設在XXX園商務會所頂層空調機組、排風管道、進風窗口和隔聲板的使用管理人，雙方系不動產相鄰關系的主體。王某在購置房屋及驗房入住時對華潤置地設置在商務會所頂層的空調機組、排風管道的實際存在無異議，表示該設施在屆時對其所居住房屋的通風、采光、走道等不構成妨礙。但華潤置地在對商務會所頂層空調機組、排風管道進行二期改造后，為降低噪音而加設的隔聲板和進風窗口改變了王某購房時所接受的現實狀況，雖然在審理中華潤置地不認可其改造后的機組、管道、隔聲板、進風窗口對王某的影響。但該設施之位置確對王某構成不利，且管道設備、隔聲板及進風窗口對其的對外觀景視線亦形成了阻擋，考慮到華潤置地設置在商務會所頂層的空調機組、排風管道、進風窗口及隔聲板在XXX園內無可替代，且該設施系屬商務會所使用所必要，故對王某要求華潤置地將空調機組和排風管道拆除的訴訟請求，本院不予支持。基于上述理由，華潤置地應在不拆除增設的隔聲板和進風窗口的情況下，給予王某一定的經濟補償，具體數額，本院將視王某所居房屋與商務會所頂層空調機組和排風管道及增設的隔聲板、進風窗口所帶來的影響酌情判定。至于王某要求華潤置地賠償其房屋貶值損失的請求，因雙方簽訂的“商品房買賣合同”中均無此約定，雙方事后對此糾紛亦無補充約定，故本院不予支持。審理中，華潤置地同意解決XXX園3號樓地下二層水泵震動所產生的噪音。
4.一審定案結論
北京市海淀區人民法院依據《中華人民共和國民法通則》第八十三條規定，作出判決如下：
（1）華潤置地（北京）股份有限公司于本判決生效后30日內改造位于北京市海淀區XXX園三號樓地下二層水泵震動噪音，將其噪音值降至國家規定的標準以內。
（2）華潤置地（北京）股份有限公司于本判決生效后10日內給付王某經濟補償款人民幣2 000元；
（3）駁回王某的其他訴訟請求。
（三）二審訴辯主張
上訴人訴稱：作為業主，自己所購買的商品房因對方的行為而居住不便，并因此貶值。而所得到的賠償太少，不足以彌補損失。因此，請求二審法院依法改判。
（五）二審判案理由
北京市第一中級人民法院認為：不動產相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活，團結互助，公平合理的精神，正確處理排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。王某系海淀區五道口東升園XXX園3號樓405號房屋產權人，華潤置地設在XXX園商務會所頂層的空調機組、排風管道、進風窗口和隔聲板的使用管理人，雙方系不動產相鄰關系的主體。王某在購置房屋及驗房入住時對華潤置地設置在商務會所頂層的空調機組、排風管道的實際存在并無異議，表示該設施在屆時對其所居住房屋的通風、采光、走道等不構成妨礙。但華潤置地在王某入住后對商務會所頂層空調機組、排風管道進行了二期改造，其增設的用于降低噪音的隔聲板和進風窗口改變了王某購房時所接受的現實狀況。雖然在審理中，華潤置地不認可其改造后的機組、管道、隔聲板及進風窗口對王某的影響。但該管道設備、隔聲板、進風窗口對王某房屋的對外觀景視線形成了阻擋，對通風亦構成一定影響。因原始設計原因，華潤置地設置在商務會所頂層的上述設備因無法取代而成為永久設備，且該設施系為華潤置地的商務會所及其他商業場所提供服務，拆除空調機組和排風管道將對其他多數業主及華潤置地的其他服務社會的商業場所帶來巨大影響，并造成利益的巨大損失。故王某要求拆除該設備的上訴請求，本院不予支持。但鑒于該設施對王某所形成的影響將永久存在，華潤置地則應給予王某相應的經濟補償。其補償數額應與華潤置地因此設施的存在所獲得的利益及王某房屋所受影響狀況及房屋使用年限的殘值相適應。原審法院判決華潤置地給付王某2 000元的補償數額過低，因而有違公平原則。故本院酌情按每年補償人民幣1 500元，補償65年的標準予以改判。
（六）二審定案結論：
北京市第一中級人民法院依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項，判決如下：
1.維持北京市海淀區人民法院（2004）民初字第12755號民事判決第一、三項。
2.變更北京市海淀區人民法院（2004）民初字第12755號民事判決第二項為：華潤置地（北京）股份有限公司于本判決生效后10日內給付王某經濟補償款人民幣97 500元。
（七）解說
1.本案涉及的相鄰關系中，社會利益，多數人利益與個人利益的關系問題。
按照《民法通則》的規定，不動產相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活、團結互助，公平合理的精神，正確處理排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。王某因買賣行為而成為海淀區五道口東升園XXX園3號樓405號房屋產權人，從而與華潤置地所有的XXX園商務會所形成不動產相鄰關系方。故王某與XXX園商務會所均負有不侵害相鄰方的法律義務。在實踐中，單純的以損害相鄰方的權利為目的，使自己獲取利益的情況并不多見，因社會的、集體的或大多數人的合法利益和個人的合法權益交織沖突在一起的情況較為常見，在處理上述問題時，如以簡單的排除妨礙，恢復原狀為解決方式，不但不能平衡各方利益，有時還會激化矛盾。
在本案中，華潤置地所有的XXX園商務會所屋頂所設置空調、通風管道等改造工程，對王某的物業所造成的影響雙方并無爭議。但上述改造是因整個建筑在設計之初未對空調機組的噪音可能對其他人物業產生的影響缺乏足夠的考慮。而該空調、通風管道除用于華潤置地所有的XXX園商務會所外，還擔負著一商場的調溫。故在發生問題后，華潤置地對空調機組、管道的降噪改造應是有益于全體物業業主及社會整體利益的。但上述改造對個別特定的業主造成了妨礙，本案的當事人王某就屬其中。
王某作為物業所有人，其合法權益應當受到保護，因華潤置地的空調、通風管道的改造工程對其房屋窗外的景觀，視線造成的不利影響，是顯而易見的。在當今公眾對居住環境要求不斷提高的今天，居住環境既直接關系到居住人的生活質量，同時也與該物業的價值直接相關。同樣，物業作為一種資產，其價值的升降也與所有人經濟利益緊密關聯。忽視了這一點，實際上就是忽視了權利人的合法權益。
在本案中，全體物業所有人、社會的合法權益與個人的利益之間有所沖突，故平衡這種利益關系應是如何適用法律的關鍵。王某要求拆除上述降噪設施的訴求雖然可以使其個人的合法權益得到保護，但該要求顯然與其他多數物業所有人及社會整體利益有沖突，故法院未予支持。故法院選擇了給予賠償的解決方式。
2.賠償標準的確定
賠償標準是本案的關鍵，在一審中，法院酌情判決給付2 000元的經濟賠償，其處理原則雖然是正確的，但數額過低，當事人無法接受，故而提起上訴。
在二審中，雖然仍是酌情考慮賠償數額，但考慮了以下方面的因素：
房屋使用年限因素。嚴格講，在當前房、地所有權分離的情況下，房屋使用年限是依賴于該房屋所占用土地的使用年限。本案中，從妨礙的產生時到房屋使用年限屆滿間，所有人基于該房屋所產生權益一直存在，故如果對其物業造成不可更改的不利影響，該影響將伴隨著房屋的使用年限一直存在，本案的房屋尚有65年的使用年限，其影響對所有人來講，顯然是巨大的，故這一因素應予以考慮。
利益因素。空調機組、管道的降噪改造措施，從根本上講，為了多數人的利益而犧牲了某些個人利益，此外，像諸如商場等服務場所，既服務社會，同時也不應忽略其自身的商業利益。故受益的一方，應當依據自己受益的程度及對作出犧牲的損失程度給予相應的賠償。此外，購買房屋的價格情況及房屋現狀等情況，也應一并考慮。
賠償標準。該案的賠償標準雖也為酌情，但是在綜合考慮了上述情況，明確表示按照65年的年限進行，每年的數額按1 500元，給予了總額97 500元的賠償。
綜上所述，二審法院改判一審判決，判令華潤置地（北京）股份有限公司于本判決生效后10日內給付王某經濟補償款人民幣97 500元的處理是正確的。
（北京市第一中級人民法院 胡沛）
案(an)例來源：國家法(fa)官學院,中(zhong)國人民(min)大學法(fa)學院 《中(zhong)國審判案(an)例要(yao)覽.2005年民(min)事審判案(an)例卷》 中(zhong)國人民(min)大學出版社 第18 - 22 頁
