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（一）首部

1.判決書字號：江蘇省啟東市人民法院（2005）啟民一初字第 1675號。

2.案由：租賃合同糾紛。

3.訴訟雙方
原告：張某，男，1967年12月18日出生，漢族，電信局職工，住啟東市。
委托代理人：張耀輝，江蘇南通江海明珠律師事務所律師。
被告：陸某，男，1996年5月20日出生，漢族，學生，住啟東市。
法定代理人：陸某1，系被告陸某的叔叔，男，1965年5月19日出生，漢族，個體戶，住啟東市。
被告：陸某1，男，1965年5月19日生，漢族，個體戶，住啟東市。
委托代理人：王成，江蘇南通東疆律師事務所律師。

4.審級：一審。

5.審判機關和審判組織
審判機關：江蘇省啟東市人民法院。
獨任審判：審判員：顧建輝。

6.審結時間：2006年2月16日。

（二）訴辯主張

1.原告訴稱
2005年1月17日，原告與陸某2訂立門面房租賃協議一份，約定原告將位于匯龍鎮人民中路573號的兩間門面房出租給陸某2，租期3年，自2005年4月1日至2008年3月31日，年租金為20萬元。簽約后，陸某2付清了第一年度的租金20萬元，同年4月，陸某2不幸病故，原告即與被告等人商量將房子收回，租金按比例退還，然被告拒不答應，并強行使用該門面房，現要求確認原告與陸某2訂立的承租協議終止，二被告歸還原告該兩間門面房。

2.兩被告辯稱
《合同法》第二百三十四條規定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”本案事實完全符合該法條適用的情形。陸某2承租房屋的目的是通過租賃房屋用以經營以取得經營收益，故本案中的租賃具有一定的財產權益屬性，作為繼承人的被告陸某當然可以繼承這種財產權益。雖然被告陸某系未成年人，但被告陸某1作為其監護人已書面告知原告愿繼續履行原租賃協議的權利和義務，同時愿意將第二年的租金交公證處提存。被告陸某父母雙亡，尚在小學讀書，原告提起訴訟背離了公平和誠實信用原則，也與《未成年人保護法》相悖，如支持原告的主張，那么將導致被告房屋的巨額裝修費用和大量庫存商品無法處理的損失，請求駁回原告的訴訟請求。

（三）事實和證據
江蘇省啟東市人民法院經公開開庭審理查明：2005年1月17日，原告與陸某2訂立房屋租賃協議一份，約定：原告將其所有的人民中路 573號兩間門面房出租給陸某2，承租時間自2005年4月1日至2008年3月31日，每年租金20萬元，付款方式為每年必須提前兩個月一次性交清下年度租金。簽約后，雙方各自履行了合同義務，陸某2對門面房進行裝修后經營鞋帽生意。同年4月，陸某2病故，遺下孤兒陸某（陸某母親已于2003年去世），由被告陸某1擔任陸某的監護人繼續經營。后原、被告雙方為終止租賃協議產生糾紛，經啟東市社會調解服務中心調解未果，原告遂向本院提起訴訟。
上述事實有下列證據證明：
1.承租協議；
2.當事人庭審陳述。

（四）判案理由
江蘇省啟東市人民法院經審理認為：原告與陸某2訂立的房屋租賃協議合法有效，雙方已各自履行了部分合同義務，現陸某2病故，是否必然導致合同權利義務的終止?一方面，原告與陸某2簽訂的合同是房屋租賃合同，該合同性質并非與當事人人身不可分離，故該類合同當事人死亡并不必然導致合同權利義務的終止，合同法也未將當事人死亡作為合同權利義務終止的情形加以規定。另一方面，陸某2承租原告門面房的目的是為了經營，具有財產權益屬性，陸某2死亡后，其合同利益被告陸某可以繼承；盡管被告陸某系未成年人，缺乏履約能力，但作為其監護人的被告陸某1已明確表示愿按約定履行合同義務，并愿意將租金交公證處提存，故繼續履行合同并不損害原告的利益，相反，如果終止合同，將對被告造成較大的經濟損失，原告主張終止合同有濫用權利之嫌。

（五）定案結論
江蘇省啟東市人民法院根據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十一條，《中華人民共和國繼承法》第三條第（七）項的規定，作出如下判決：
駁回原告張某的訴訟請求。
案件受理費100元，其他訴訟費用300元，合計400元，由原告張某負擔。

（六）解說
針對本案，現行法律沒有明確的規定可以適用。審理中，一種意見認為可以適用《合同法》第二百三十四條“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”的規定。該種意見認為，《合同法》第二百三十四條按立法目的是只適用于居住用途房屋，對承租人在商用房屋租賃期間死亡的，如何處理法律沒有涉及，形成了法律漏洞。本案中，陸某2租用原告房屋用于經營活動，如果支持原告訴請，將會打斷該商戶正常的經營活動，這并不符合《合同法》鼓勵交易的目的。因此，應對《合同法》第二百三十四條作擴張性解釋，將商用房屋納入條文中“房屋”的內涵之中，駁回原告訴訟請求。
另一種意見認為，本案涉及房屋租賃合同一方合同主體死亡后是否必然導致合同權利義務終止的問題。《繼承法》規定公民個人的合法財產可以繼承，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第三條規定：“公民可繼承的其他合法財產包括有價證券和履行標的為財物的債權等。”此外，學理上還認為用益物權也屬于可以繼承的其他合法財產。由此可見，具有特定人身性質的合同，一方主體死亡將會導致合同權利義務的終止，對于財產性質的合同，則并不必然發生權利義務終止的效力。根據合同理論，合同權利義務的概括轉讓可以基于當事人的合意，也可能是根據法律規定。因此，履行標的為財物的債權或用益物權的繼承，從合同法的角度而言，是法律規定的合同權利義務的概括轉讓。
那么本案被告陸某繼續占有使用租賃房屋的權利是債權還是其他，能否成為繼承的標的呢?實務和理論上均認為承租人享有租賃權，對租賃權的性質有債權說，債權物權化說和物權說三種觀點，其中，債權物權化說為通說。該說認為，租賃權本質上是一種債權，只是從保護弱勢承租人權益的公共政策出發，賦予租賃權一定的對抗他人的物權效力，具體體現在“買賣不破租賃”的原則之上。顯然，理論和實務上均未將租賃權定性為物權，無法通過用益物權的繼承來合理解決本案。債權是合同一方要求另一方為或不為一定行為的權利，就房屋租賃合同而言，出租人主要的合同義務是交付房屋，當出租人將房屋交付給承租人后，應當認為出租人已經履行了自己的合同義務，此時承租人不再享有要求出租人交付房屋的債權。債務物權化說囿于物權法定的原則，只能根據合同關系將租賃權的本質定性為債權。
租賃權的本質可從區分租賃與其基礎法律關系的角度加以考察。租賃權其實就是承租人占有、使用房屋的權利，經出租人同意，承租人也可通過轉租房屋享有收益的權利。占有、使用、收益顯然屬于物權的范疇，基于物權法定原則，我們無法認定租賃權是一種物權權利，但這并不妨礙我們認為租賃是一種事實狀態，一種占有房屋的事實狀態。根據占有理論通說，所謂占有是指占有人對于物的事實上的控制和支配，其本質是一種事實，而非權利。占有的取得可以根據事實行為，如無主物的先占，也可以基于法律行為，如租賃合同，又可以是基于法律規定，如繼承。就基于合同關系產生的占有而言，占有事實基于合同關系而發生，但獨立于合同關系而存在。因此，所謂租賃權對抗他人的效力實質是占有的效力。在本案中，陸某2基于房屋租賃合同而對原告房屋的占有，因繼承的發生而移轉至被告陸某，被告陸某1作為被告陸某的監護人而代之管理房屋并無不當，亦未損害原告利益，故原告無權要求兩被告歸還房屋。
本案最終采用了第二種意見。我們認為，在市場經營活動中，經常出現承租人將所租房屋用于與他人合伙生產經營的情況，當承租人死亡后是否應將房屋返還所有人呢?若返還房屋將人為打斷正常的生產經營活動，與民法鼓勵交易、維護正常經營秩序的目的相悖。因此，基于公共政策的考慮，應當賦予房屋共同使用人在不損害出租人利益的前提下繼續租賃房屋的權利。第一種意見雖能公正處理本案，但“生前共同居住的人”無法涵蓋其他房屋共同使用人，仍然無法處理上述假設的情況。之所以采用第二種意見，正是想在法律沒有規定的情況下，將租賃權理解為一種占有的事實狀態，通過占有理論的運用，為同類案件公平、公正的處理提供另一種裁判思路。
（江蘇省啟東市人民法院　錢暉　顧建輝）